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条件しだいで不動産所得か譲渡所得に分かれる

2011.10.28

土地を人に貸していると、更改料とか名義書換料といった名目で。かなりの金額を受けとることが多いのですが、税金面からいえば、これがどんな所得になるかが問題になります。つまり、不動産所得や事業所得になるのか、それとも譲渡所得になるのか、それによって税金が違ってくるのです。譲渡所得になって、しかも、その土地が一〇年以上所有しているものであれば、すでにお話ししたように長期譲渡所得の分離課税が適用され、税金はひじょうに安くなります。

[参考]
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たとえば、Ｑさんは三〇〇平方メートルの土地を、知人の経営する会社に、社屋敷地として一五年まえから貸していました。土地の時価は五〇〇〇万円、これまでは権利金なしの地代だけでした。ところが、その会社から、それまで木造だった社屋を鉄筋ビルに改築したいという申し出があったので、Ｑさんは更改料三〇〇〇万円を受けとって承諾しました。この更改料が、譲渡所得になるか不動産所得になるかです。まず、Ｑさんの土地には、権利金の有無にかかわらず、すでに一五年まえから借地権が発生していたことはいうまでもありません。しかし、その上に建っている建物が木造家屋から鉄筋ビルに変わることによって、借地権の存続期間が三〇年から六〇年へと大幅に変わりました。そして、このような場合、更改料が土地の時価の二分の一をこえていれば、実質的には借地権の追加設定とみなされ、その更改料は譲渡所得になります。もちろん、時価の二分の一以下にすれば不動産所得です。もっとも、これが更改料でなく、単に借地権の存続期間を更新する更新料の場合は、時価の二分の一をこえていても譲渡所得にはなりません。これも不動産所得として扱われます。また、借地人が第三者に借地権を売り渡すのも珍しいことではなく、このようなとき地主は名義料や承諾料を受けとりますが、これらはいずれも不動産所得です。このように、借地権がからむ収入はむずかしい問題を含んでいるので、細心の注意が必要です。