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期間短縮のデメリット

2011.11.19

繰上返済を行うのであれば、期間短縮制の方が利息軽減効果が大きくなります。毎月のローン返済も無理のない状況だし、繰上返済しても当面の生活には支障がないだろう、という場合は、利息の軽減効果が大きい方で繰上返済することでしょう。ところが、繰上返済で期間を短縮してしまったがためのデメリットも最近見られるようになってきています。40歳、年収800万円の人が、3000万円を25年で借入れました。60歳完済を目指しているので、5年目に繰上返済を行い返済期間を5年間短縮。

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当初の返済計画は順調に進んでいたのですが、50歳のときにボーナスカットなどで年収が激減。そこで金利の低いものに借換えし、毎月の返済額を抑えようとしたのですが、銀行から借換えを断られてしまいました。さて、何が原因で断られたのでしょうか？　銀行の審査項目には担保評価などもありますが、このケースの場合には返済負担率（銀行所定の金利で計算した年間返済額が年収の何％にあたるかというもの）が、基準をオーバーしていたのではないかと考えられます。返済負担率は、その銀行の審査用の金利と、借入額、返済期間で決まります、借換え後の返済期間は多くの銀行で、借換え前の住宅ローンの残返済期間内としています。このケースの場合は残りの10年で計算され年間返済額が多くなってしまったのでしょう。繰上返済をしていなければ、残返済期間は15年となり、自己資金で一部を返済することにより良い条件への借換えができていたのではないかと思われます。このように、将来予測していなかった事態が起こるかもしれませんので、期間の縮め過ぎには要注意です。