全国不動産情報ブログ

職人問題とプレカット

在来軸組構法は、大工をはじめとする職人によって建てられています。「大工」という呼称は、古代の律令制で、木工寮に属した工人の長に対するものでしたが、現在では木工事をする職人一般をさしています。さてこの大工の数は、およそ八〇万人ですが漸減する傾向にあります。しかも、一九七〇年には全体の三分の一以上を占めていた三〇歳未満の大工が、二〇年後の一九九〇年には一〇分の一近くにまで落ちています。これは、つくり手
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証券化は不動産マーケットのエンジンに

サブプライムローン問題の本質は、証券化の仕組みにあるのではないブ証券化の仕組み自体が悪いとする論調は、証券化か持つ多くの有用性を見えなくする恐れがある。証券化は本来、企業の持つリスクと不動産などの資産のリスクを分離して、企業にとって新しい信用創造を可能にする優れた仕組みだ。わが国も、証券化によって、1990年代の長期不況を脱出できた。また、証券化は、資産のコ再評価」をうながすので、低稼働の物件を高
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ハイテク機器が継手・仕口をつくる時代

現時点では、在来構法の継手・仕口全体の約三〇％が、プレカットによって刻まれています。このように、日本の職人文化の結晶ともいうべき継手・仕口が、機械によって刻まれることを嘆かわしいと思う人がいるにちがいありません。しかし、いまやプレカットを無視して在来構法は語れない状況になっています。逆説的ですが、伝統構法をうけつぐ在来構法を衰退から守っているのは、大工ではなくプレカットという現代技術であるとさえい
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卓越周期の影響を受ける木造家屋

一九二三（大正一二）年におこった関東地震は、関東大震災と呼ばれる未曾有の大災害を引きおこしました。この地震の被害はあまりにも大きくかつ多面的ですが、木造建築の被害にかぎっても、きわめて甚大でした。全壊家屋は神奈川県を中心に約一三万棟、死者・行方不明は約一四万人に達しました。この木造の被害で特徴的なことがふたつありました。ひとつは、山手と比較して下町の被害が大きかったことで、これは地盤のちがいによる
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条件しだいで不動産所得か譲渡所得に分かれる

土地を人に貸していると、更改料とか名義書換料といった名目で。かなりの金額を受けとることが多いのですが、税金面からいえば、これがどんな所得になるかが問題になります。つまり、不動産所得や事業所得になるのか、それとも譲渡所得になるのか、それによって税金が違ってくるのです。譲渡所得になって、しかも、その土地が一〇年以上所有しているものであれば、すでにお話ししたように長期譲渡所得の分離課税が適用され、税金は
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小学生たちはほとんどが自分の部屋をもっている

「せっかく新築するのだから、子ども部屋だけはできるだけ広くしてやってほしい。場所は、２階のいちばん日当たりのいいところに」。子ども部屋のあり方についていろいろ論議されるなか、設計打ち合わせの席では今なお、おおかたの建て主がこんな要望を口にする。まるで、子ども部屋のための家を建てるのかと思わせるような親もいる。「子どもたちに個室を与えるべきでしょうか？それは子どもが何歳くらいのときがいいのでしょうか
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軟弱海底への挑戦

大阪湾上、泉州沖に巨大な人工島を建設する関西新国際空港、東京湾横断道路の中間二地点に造成される人工島など、臨海部埋立地とは異なる国土造成が新たな課題となってきた。ところがわが国の港湾地域の海底土質は軟弱な粘土質が厚く堆積しているところが多く、この克服にさまざまな挑戦が行われている。代表例が、深層混合処理工法（ＤＣＭ工法）。軟弱地盤そのものを水中でより強度のある地盤に改良しようというもので、運輸省港
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アメリカの大工に荷降しをお願い

いつまでたっても、コンテナーの扉はぴたりと閉ざされたまま誰も荷を降ろそうとしない。そのとき気がついたのである。大工は「荷役労働者ではないのだ」とね。これは当たり前の話である。アメリカでも資材はフォークリフトで降ろすか、ボーイを四名ばかりつれてきて所定の場所へ運び込ませていたのだ。だからこの時はすぐ、大いに自分のミスを認め訴え、別にチップをはずんでアメリカの大工に荷降しをお願いした。そうすると彼らは
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「位置指定道路」の申請

路地のつきあたり近くに隣家（Ｓさんの購入地）、その手前がＳさんの実家、という位置関係です。両家の前を通る道路は外見上は何も変わりません。隣家の前だけ細くなっているとか、舗装されてないとか、そういうわかりやすい違いはいっさいないんです。ですが、調べてみると、本家の前までは「位置指定道路」という、建築基準法上認められた道路にするための申請がなされていた。だから、2年前の建て替えもできました。でも、位置
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損得抜きで回してやっている

いつまでも寝かしておいたら、儲けは消えてしまう。したがって、入札で狙う物件は必ず買い手を見つけておく。それもキャンセルのない絶対確実な相手だ。「何しろ、新築物件も増えてきたから、買いたい人間は結構いるんだ。ただ、気持ちが変わることはあるから。それをさせないようにしないとダメだ。場合によっては、購入金額と同じ借用書を作らせることもある。約束を破ったら、その借用書がものを言うわけだ。そういう周到さと、
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仲介手数料が必要なのは中古だけではない

仲介手数料かかかるのは、「仲介」「媒介」となっているときである。一般的には「仲介」と呼ばれるが、法律用語では「媒介」とされ、不動産広告などでも「媒介」と表記されることが多い。この仲介手数料がかかるかどうかで、諸費用の負担は大きく異なってくる。新築住宅などで仲介手数料がかからない場合には、おおむね購入価格の3％程度とみておけばいいか、仲介手数料がかかる物件であれば、「購入価格×3％＋6万円」の仲介手
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家は人の力で建つもの

家は、自動車のようにメーカーの工場で生産される規格品ではない。１軒１軒、すべて違う。現場の条件も、設計も、施工方法も違う。たとえ設計や施工方法が同じでも、建てる職人の心意気や腕、経験によってもでき上がりは違ってくる。当然、完成した後に住む家族も違う。だからこそ、互いの顔を見る必要がある。建て主からすれば、職人１人ひとりの顔を見て「この人たちが建ててくれるんだ」と知っておくほうがいいし、工務店の人や
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他にもまだある！予算を食いつぶすトラブル

予想外の出費の両横綱は「擁壁」と「地盤」ですが、他にもいろいろ考えられます。水道管がらみで、痛い目に遭った人は多いでしょう。代表的なのが、「土地を買ったあとに水道管が配管されていないことがわかった。埋設管から引き込みを受ける費用として、予犯外に90万円かかった」というパターン。そもそも、街中で水道管がないことがあるなんて想像さえしない方も多いんじゃないかと思います。私道がらみで目の前に水道管があっ
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中古住宅を購入するにあたって

中古住宅は、探せば新築の7〜8割の価格で購入できることもあります。また、中古とはいえ、築年数がそんなに経っていなければ外観はもちろん、設備なども新築と同じくらいの物件もあります。購入価格が安いので、低予算で広い家に住むことも可能になります。ある程度年数の経った住宅でも、少し予算を足して、リフォームすることで、快適に生活することができるでしょう。また物件を実際に自分の目で見て決めることができます。ま
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一人暮らしと防犯対策

日本は比較的治安がいいと言われ続けて長いですが、それでも凶悪事件は頻繁におこりますし、報道されていないものも含めれば犯罪にまきこまれる被害者というものは少なくありません。特に一人暮らしをしているひとは同居するひとがいないので、被害にあいやすかったり、被害にあったときに家族と同居するよりもより多くの被害をうけることがあります。そうした状況に陥らないように、まずは防犯意識を高めておくこと、これが重要で
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ジャスダック市場について

ジャスダック上場会社は大小・多種多様であり、新規業種の上場も目立つ、ジャスダック市場に株式を上場するまでの流れは、幹事証券会社が審査した上で、日本証券業協会に申請し、同協会の確認審査を経て、事業承継の承認が行われます。ジャスダック市場の場合、証券取引所のような具体的な市場があるわけではなく、日本証券業協会に加盟している証券会社のまさに店頭において、売買取引が行われますジャスダック市場は、証券取引所
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山の手エリアについて

東京市街地の構造は、歴史的な偶然と必然によって決定されたわけだが、それらを踏まえて、住宅という観点から今後を予想してみたい。現在、行政の中枢は霞が関だが、それを囲むように大手町、銀座、新橋、赤坂などのオフィス街が展開している。昨今、台頭著しい六本木や赤坂の周辺は、大使館、外資系企業、メディアなどの集中する一大ビジネスエリアでありながら、住環境にも恵まれている。収入の高い職種に対しての職住近接という
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一般ファミリー向けの分譲住宅

超高級物件や狭小な物件を除く一般ファミリー向けの分譲住宅では、購入時に公庫融資が利用できることが大きなセールスポイントのひとつになるので、公庫が定めている仕様に合わせて建てることが広く普及している。そのため住宅業界では公庫基準を“第二の建築基準法”と呼び、毎年見直される制度内容に関心を寄せている。いわば住宅金融公庫は、融資制度の側面から日本の住宅のカタチを方向付けてきたといえるのだ。住宅金融公庫は
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世界に広がる市場の動揺

米サブプライム問題は、株安・円高という基調を作った。アメリカ当局は慎重だったが、KKRFが住宅ローン五一億円相当を売却、ファースト−マグナス−ファイナンシャル（非上場の住宅ローン最大手）のチャプター11申請と続き、カントリーワイド−ファイナンシャルの破綻が表面化すると、市場は収縮を加速化させた。九月、イギリスからビクトリア−モーゲージの破綻が報じられた。さらに、ノーザン−ロック（NR）が救済資金を
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布基礎の瑕疵

布基礎のコンクリートの中に横鉄筋や縦鉄筋を入れて強度を出すのは歓迎だ。しかし、あくまで標準仕様の基礎の形態に鉄筋を入れるべきで、鉄筋が入っているから質はどうでもいいなどということにはならない。立ち上がり基礎のコンクリートが劣悪だったり、亀裂が入っていたりしては最悪だ。立ち上がり高さは十分でなければならない。基礎の幅も標準仕様であることは当然だ。型枠に流し込んだコンクリートには養生が必要。真夏の炎天
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車のナンバーを掴み、その所有者宅を訪問

購入の意思がある客を見付けたものの、彼等のガードは恐ろしく堅い。当たり前である。家族でじっくりと検討したい夢のマイホーム計画に、営業マンに入り込まれたくはない。だから、住所氏名を一切明かさずに、逃げるようにその場を立ち去ることになる。「あいつらしつこいからな。でもこれで振り切ったから安心だ」と家族全員で無事を確認し合うのだが、そこは芸能レポーターと体を張る住宅営業マンのこと。その手には、しっかりと
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米国サブプライム問題とは何だったのか

米国で、いわゆるサブプライムローンの焦げ付きが急拡大し、これが引き金となって世界経済を一時的に大混乱させたのはご存知の通りです。問題の発端となったサブプライムローンとは、優良（プライム）でない顧客向けの住宅ローンのこと。すなわち所得が低いとか延滞歴があるなどの理由で信用力が低い人に、通常の（プライム層向け）ローンより高めの金利で住宅の取得資金を提供しようというものです。信用力の低い人に高金利でお金
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自己破産の大型化

自己破産の大型化は、資産家に限ったことではない。四〜五年前までは多くても五〇〇万円程度だったが、最近は八〇〇万円、九〇〇万円というのが当たり前になっている。国民生活セッターの調べ（九四年）によれば、多重債務者の借入額の平均は九二〇万円となっている。いまどきの自己破産の実態を表しているといえるだろう。自己破産件数そのものは、ここ二、三年、四万件台で推移しているが、今後の景気や産業構造の変化などによっ
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肥えた土地はおいしい野菜をつくります

何十年も畑を作っている叔父に聞いた話では、このあたりの土地はとてもよく肥えていて、作物がよく育つそうなのです。叔父の畑で採れた野菜は、味が濃くてとてもおいしいと評判で、農協でも高く出荷されています。肥料なども化学肥料は使わずに、自然のものをごく少量使っているだけだそうで、土そのものが元気なのだといいます。最近は、農薬を使う畑が多く、農薬は虫も殺すけれど、それだけではなくて、土の中に生きている微生物
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アメリカの中古住宅ショットガンハウス

ショットガンハウスという聞きなれない言葉ですが、これはアメリカに存在する縦長住宅のことです。南部に多く存在する、中流階級から低所得者階級向けの家です。何故ショットガンハウスというのかは扉を全部あけて表から裏口までショットガンを試射したとか、ショットガン入れや弾丸の木箱を素材とした家と言う意味もあると言われています。アメリカ南部で多く見かける中古住宅、ではあったのですが近年ではショットガンハウスの構
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あこがれの都心の高層マンション

一度でいいから都心の高層マンションに住んでみたいなと思います。仕事から疲れて帰宅してソファに腰掛けたとき、窓の外にきれいな夜景が見えたらどんなに癒されることでしょう。その夜景を見るために一日頑張れると思うのです。もちろん、高層マンションならではの困る点もあるでしょう。風が強すぎて洗濯物や布団は外に干せないと予想されます。でもそんなことはいいのです。洗濯物は全自動洗濯乾燥機を買えば干さなくとも乾きま
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世界の集落に居心地の秘密を探る

誰が設計したわけではないが、まさになるようにしてでき上がったマンション（といって悪ければ集落）が世界各地にある。どこでもいいが、たとえば前にも述べた地中海沿岸の山岳都市を例にとろう。この山岳都市はイタリアなど各地にあり、丘の上に建ち並ぶ石づくりの迷路のような都市づくりに特色がある。何か都市が枝葉を広げ育っていったようにも見え、いくつもの家がしだいに融合してサンゴ礁のようになっているとも見える。イタ
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相続税路線価について

道路ごとに定められた価格で、道路に面した、三角形や奥に長い形でなく、標準的な形態の土地の価格を示している。特殊な形態や場所の土地については、路線価から何割減（たとえば奥が深い場合）、何％加算（たとえば角地）といったことが定められている。公示価格に比べて全国のカバー率は高い。しかし、まだ地方では「倍率方式」によって決められるところもあり、全国どこでも利用できるわけではない。「倍率方式」とは、路線価の
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貸室契約や空室率の統計にはまやかしがある

一般に、貸室契約や空室率の統計には、まやかしがある。たとえば現在が九月で、Ｘビルに入居中の甲企業は翌三月まで賃貸契約をしているとする。ところが新築のYビルは猛烈に営業活動を行ない、甲企業に対してＸビルとの賃貸契約が切れる三月までの六ヵ月間は、Ｙビルの賃料を無料とする条件で、一〇月から移転することを承諾させた。すなわちXピルは六ヵ月間の賃料をもらうにはもらうが、実際は空室になる。したがって、Xビルに
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法律のウラをかいている業者も

最近では、国土法として三〇〇平方メートル以下、一〇〇平方メートル以下などと線を引いて、取引における届出制を実施しているが、これなども不法届出により事前に価格をつかんで巧みに法律のウラをかいている業者が少なくない。価格を上げないための法律が価格を高値安定、もしくは再高値の「おすみつき」としてすら利用されている。人間の悪知恵はどこまでも賢い。昔から日本の水田は、西洋に比べて収穫量が多かった。ヨーロッパ
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万が一の時には中途解約も可能だが、残債は一括返済

定期借地権の契約をして住宅を建てたはいいが、何しろ５０年以上という長い期間ですので何か起きるかわかりません。「転勤」「移転」「本人の死亡」「離婚による家庭崩壊」などなど、それこそ「人生は一寸先は闇」というものです。このような状況の中では、もし所有権があるならばその土地を処分できますが、定期借地権の場合にはどうなるのでしょうか。これは契約を「中途解約」という形をとればよいのです。そこに住んでもいない
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「建物」よります「立地」を重要視するのはなぜか

マンションであれ、一戸建ての場合であれ、住宅にとって一番大切なのは、建物そのものもさることながら「立地」ということが重要です。そこで立地のプラス面とマイナス面の双方を見て行きましょう。ここでは好ましい条件を挙げながら、その条件にどれだけ適合しているかを、チェックリストを元にして考えてみます。住居としては、交通の使だけではなく‐常の生活や教育、環境、娯楽などといった要素が絡んできます。通勤に便利でも
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「若いうちは収入が少ないからローンがキツイ」は誤り

「月々の払いは、たしかに家賃もローンも似たようなもの、もしかしたらローンのほうが安いかもしれないけれども、ボーナスのときが違うよ。家賃はボーナス時にドンとお金を持っていかれることがないからラクでいいや。いっぱい遊べるしね」なんてことをいう人もいます。まあ、ローンの場合、ボーナス時にどっと払うか、それを月にならして月々の負担を増やすかというはしめの計算ですいぶん違いますが、問題はそんなことではありま
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ローン破綻の社会問題化で購入マインドが冷え込む

銀行自身もリスクをある程度認識しているようである。住宅ローンのリスクとして、金融機関のうち６３．４％が「金利上昇局面における延滞増加」のリスクを挙げている。そのため、融資に当たっては、固定期間選択型の金利の仕組みを十分に説明し、返済額が増える可能性があることも説明するようになっている。また、先にも触れたように、当初２年間や３年間の金利を極端に低くする金融機関は減少する傾向にある。１％から３％近い金
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在来軸組み工法

土台・柱・梁・筋交いなどの木質部材による伝統的な工法である。以前は柱を見せる真壁のつくりであったが、現在は和室以外は柱を隠す大壁のつくりをとっているところが多い。長所としては伝統的な寸法にあてはめて設計されるため、大工さんにとって施工しやすく、また増改築も無難に行うことができる。また木の素材は日本の風土に合っているため、通気性がよく、健康にもよい。無垢材などを利用することにより、人や環境にやさしい
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建築家が決めるのは日本くらい

施主はただ漫然と竣工を待てばよいというものでもありません。やっておいたほうがよいことがあるのです。それはインテリアについての研究です。具体的にいえば、家具や敷物、カーテンなどの検討をする必要があるでしょう。日本の建築家はゼネラリストですから、建物の構造はもちろん、全体のデザインを重点的におこないます。そればかりでなく、インテリアや、カラー・コーディネイト、さては食器類までデザインしてしまう建築家さ
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